Forward-Deals – riskant oder genial?

Der Autor Stephan Brüning ist Senior Consultant Investment & Letting von Christie & Co.

In Niedrigzins-Zeiten weichen Immobilieninvestoren auf als renditestark geltende Asset-Klassen aus, zum Beispiel auf Hotels. Doch selbst Hotelimmobilien gibt es nicht mehr wie Sand am Meer, zumindest nicht in den A-Lagen und auch hier sind Renditen unter sechs oder sogar fünf Prozent inzwischen keine Seltenheit mehr, Bietergefechte eher die Regel als die Ausnahme. Nun könnte man noch Immobilien anderer Nutzungsarten in Hotels konvertieren oder B- und C-Standorte ins Auge fassen. Das sind für Investoren auch gängige Taktiken.

Eine weitere Möglichkeit ist der Forward-Deal. Der Kauf einer Immobilie vor deren Fertigstellung war früher eher spekulationsgeneigten Anlegern vorbehalten. Konservativen Investoren waren die Risiken meist zu hoch. Probleme mit dem Bauträger, dem Projektentwickler oder wenig durchdachte Mietverträge – Stolpersteine gibt es einige. Doch angesichts der Angebotsknappheit steigt die Risikobereitschaft bei den Investoren. Und richtig angegangen, kann ein Forward-Deal für Verkäufer und Käufer durchaus eine Win-Win-Situation sein.

Bei der häufigsten Form, dem Forward-Purchase, verpflichtet sich der Investor, die Immobilie nach Fertigstellung zu einem vereinbarten Preis zu kaufen, beim Forward-Funding finanziert er den Bau und zahlt so praktisch in Raten. Bei beiden Varianten profitiert der Verkäufer vom derzeit starken Transaktionsmarkt, der Käufer sichert sich frühzeitig eine Immobilie an einem attraktiven Standort. Der Forward-Purchase bietet dem Verkäufer zudem die Sicherheit, dass er bereits einen Endinvestor hat, weswegen er auch bei der Bank bessere Karten hat, wenn es um die Finanzierung geht. Dafür fließt die Transaktionssumme aber erst nach Fertigstellung auf sein Konto und auch für den Käufer bedeutet dies einen langen Zeitraum bis zum Lasten-Nutzen-Wechsel. Beim Forward-Funding hingegen muss der Verkäufer die Baukosten nicht vorfinanzieren und erhält bereits vor Fertigstellung anteilige Zahlungen. Das kann gegebenenfalls für den Investor zum Nachteil werden, der ja noch keine laufenden Einnahmen hat oder Rendite mit der Immobilie erzielt. Dabei entstehen Risiken, gegen die es sich vertraglich abzusichern gilt, was diese Transaktionsverträge natürlich weitaus komplexer macht, als gängige Kaufverträge. Dafür bietet ein Forward-Deal die Chance, eine Immobilie zu günstigeren Konditionen zu erwerben als voll vermietete Core-Objekte. Wichtig ist für beide Seiten, sich professionell beraten zu lassen.