Hotel-Konversionen sind die neuen Juwelen der Innenstädte

Die Autorin Gesa Rohwedder ist Head of Hospitality bei Drees & Sommer.

Der Hotelimmobilienmarkt boomt, doch Neubauprojekte in begehrten Lagen sind immer seltener möglich. Viele Investoren, Eigentümer und Hotelgesellschaften sehen Bestandsimmobilien deshalb zunehmend als eine Chance für lukrative Konversionsprojekte.

Oft geht es dabei um den Umbau von Bürogebäuden zu Hotels. Denn die Anforderungen an moderne Arbeitswelten verändern sich, die Nachfrage an Büroflächen in einigen Märkten stagniert – und die inzwischen zu erzielenden Hotelmietverträge sind mit ihrer Langfristigkeit für Investoren durchaus attraktiv.

Gleichzeitig entwickeln Hotelgesellschaften neue, innovative Konzepte mit einer flexibleren Flächengestaltung. Von den standardisierten baulichen Vorgaben, wie zum Beispiel einem festgelegten minimalen Achsmaß bei Zimmern, rücken sie dabei deutlich ab. So sind Erdgeschosslagen für ein Hotel kein Muss mehr. Die Individualität wird großgeschrieben, und das gilt nicht nur für das Interior Design. Hotelmarken wie Ruby oder Zoku begeben sich bewusst in diese Nische, sehen dort ihren USP und wecken zunehmend das Interesse von Gästen und Investoren.

Auch Interimslösungen, also die vorübergehende Nutzung einer Büroimmobilie als Hotel-, Gastronomie- oder Eventlocation, werden immer attraktiver und begründen einen neuen Trend. Ein prominentes Beispiel für diese Entwicklung ist das Projekt The Lovelace in München. Hier wurde in einer charmanten denkmalgeschützten Büroimmobilie in bester Lage ein innovatives Hotel- & Gastro-Konzept umgesetzt. Die Initiatoren des Lovelace erwägen inzwischen sogar eine Vervielfältigung an anderen Standorten und haben hierfür bereits Partner gefunden, so dass dies bereits deutlich mehr als eine einmalige Interimslösung ist.

Ein Hinkefuß bleibt: Während die Investitionskosten bei Neubauprojekten gut berechenbar und planbar sind, können sie sich bei Hotel-Konversionen ohne eine sorgfältige Prüfung der gebäudetechnischen Aspekte der in Frage kommenden Immobilien zu einer Büchse der Pandora entwickeln. Themen wie die Genehmigungsfähigkeit sowie die Berücksichtigung vom Denkmalschutz werden in den frühen Projektphasen oft nicht vollends analysiert.

Wird die Umnutzung von Hotelimmobilien dagegen sorgfältig geplant und vorbereitet, ist sie nicht nur im wahrsten Sinne nachhaltig, sondern führt oftmals auch zu neuen, innovativen Hotel- und Gastronomiekonzepten und bereichert den Hotelmarkt.