Kaufst Du noch oder optimierst Du schon?

Die Autorin Kay Constanze Strobl ist Director, Advisory & Valuation Services von Christie & Co.

Der Markt ist heiß, die Preise sind hoch und wir steuern auf einen neuen Investmentrekord in der Asset-Klasse Hotels zu. Wer bei dieser finanzmarktgetriebenen Entwicklung nicht mehr mitspielen will oder kann, muss den Bestand optimieren, um Mehrwert zu generieren. Und genau das ist der Job von Asset-Managern.

Oftmals sehen Sie sich Vorbehalten gegenüber: Sind das nicht die internen Bedenkenträger, die Deals schon im Vorfeld torpedieren und nachhaken, wie nachhaltig der Objektankauf ist? Oder sind das im Falle von externen Dienstleistern nicht die Doppelagenten, die sich in die Operative einmischen und denken, sie wüssten alles besser? In jedem Vorurteil steckt ein Körnchen Wahrheit. Aber modernes Asset-Management versteht sich als Institution, die an der Ehe, die ein Miet-, Pacht- oder Managementvertrag in der Hotelbranche bedeutet, proaktiv arbeitet. Asset-Manager sind keine Sprinter wie die Ankäufer, sondern Marathonläufer, die daraufhin arbeiten, das vorhandene Portfolio aufzuwerten, zu optimieren und exitfähig zu halten. Dabei müssen sie sich in unterschiedlichen Märkten auskennen: Warum ist die Performance in Stadt XY rückläufig? Könnte ein anderer Betreiber mehr herausholen? Wann müssen wir in Gespräche zurVertragsverlängerung einsteigen? Bei dem Akquisitionstempo, das institutionelle Investoren vorlegen, haben die Asset-Manager reichlich zu tun.

Ob mit oder ohne externe Dienstleister tragen sie dazu bei, mehr Transparenz zu schaffen, Wertschöpfungspotenziale zu identifizieren und zu realisieren. Im Falle eines Miet- oder Pachtvertrages steht besonders das Controlling im Vordergrund und die Frage, ob der Mieter/Pächter seinen Verpflichtungen nachkommen kann. Bei den auf der Grundlage von Managementverträgen geführten Häusern reichen die Aufgaben vom Monitoring der Performance über die Plausibilisierung der Budgets und Investitionsanträge bis zum Benchmarking. Außerdem initiieren sie die Weiterentwicklung von Konzepten oder strategische Repositionierungen, damit die Häuser State of the Art bleiben. Es kann förderlich sein, auf das Wissen externer Fachleute zurückzugreifen, gemeinsam Strategien auszuarbeiten und umzusetzen, die über den Haltezyklus eines Hotels Mehrwert erzielen und die Gesamtkapitalrendite verbessern.

Die Arbeit der Asset Manager verläuft eher im Hintergrund und ihre Erfolge werden von den Medien nicht so gefeiert wie die der Dealmaker. Aber vielleicht sind sie die wahren Helden, die uns gerade in Boom-Zeiten berechtigterweise den Spiegel vor Augen halten.